大家さんが認知症になってしまったらもう部屋は貸せないの？

少子高齢化で最近、ご子息からこういった相談を受けることも増えてきました。
認知症と判断されれば、基本的には財産に関することはできないと考えていただいた方が良いでしょう。例えば、賃貸借契約の締結、大規模修繕（外壁塗装など）もできなくなってしまいますのでアパート経営は厳しいものとなります。
認知症になってしまい判断能力を喪失してしまった場合は、成年後見制度を利用します。家庭裁判所に申立てし、申立てを受けた家庭裁判所は、判断能力を喪失してしまった人（成年被後見人）のために、財産の管理や契約などの法律行為を本人に代わって行う人（成年後見人）を選任します。報告書を提出したり大変なので、最近は司法書士や弁護士の先生に成年後見人になっていただくケースが多いです。
　家庭裁判所に選任された成年後見人は、成年被後見人（本人）に代わり本人が所有する不動産に関する賃貸借契約等を行うことができます。
　ただし、成年後見人は成年被後見人（本人）の財産を守ることが大きな使命の１つとなりますので、大規模な修繕や建替え等を行うことが難しくなってきますので、この方法でもアパート経営は長期的には厳しくなってきます。

やはり、認知症になってからでは遅いので元気なうちの対策が重要です。
このようなケースで有効なのが、家族信託（民事信託）です。不動産の所有者が元気なうちに信頼できる家族に不動産の管理を任せてしまう方法です。
　例えば、アパートの大家さんである父を委託者、大家さんの長男を受託者として、アパートを信託財産とする信託契約を締結します。信託契約の対象となる財産は自由に決めることができますので、所有する全ての不動産を対象とすることもできますし、特定のアパートのみを対象とすることもできます。また、契約の内容によって、アパートの管理だけでなく処分（建替えや売却）についても受託者（長男）に託すことができます。信託契約を締結しても受益者を父としておけば、家賃収入はそのまま父が確保することができます。
　信託契約は、委託者である父が認知症になった後でも有効ですので、もともとの所有者である父が認知症になった後でも、受託者である長男が自由にアパートの管理や処分をすることができるのです。　ただし、信託契約を締結するには、十分な判断能力が不可欠ですので、元気なうちに家族で話し合いをしていくことが重要です。