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不動産の売買をしたことがある方は、不動産屋さんから何度も聞いて覚えるかもしれませんが、それ以外の方には馴染みのない言葉ですね。
簡単にご説明すると
「市街地＝市街化区域」「市街地以外の郊外（主に田舎）＝市街化調整区域」
というイメージです。
不動産の調査において、一番基本的なことで、奥が深い内容です。都会では「市街化区域」は家が建って、「市街化調整区域」は家が建たないという認識で十分かもしれませんが、
田舎においては、「市街化調整区域」でも家が建つ場合と建たない場合があって、調査をするにも結構神経を使います。
ここまで聞くと、市街化調整区域の空家は生活に不便だし、不利な条件が多いから売れなそうだと思いがちですけど、そうでもないのです。
市街化調整区域に空き家を相続してしまったらもう売れないという訳ではありません。
売買自体は問題なくできます。問題は売却した後に買主さんがどのように使うかです。
「市街化調整区域」は市街化を抑制する地域です。自由には建物を建てられないという事です。新築や建て替えをするのにも、「開発許可」を必要とすることがほとんどで、役所と協議が必要であったり、制限もあったりして大変なこともあります。（申請しても通らない事もあります）
また、不動産を購入する場合にはローンで買われる方が多いですが、市街化調整区域の物件は担保としての価値が低い為、ローンが通らない可能性もあります。売買契約書には「ローン特約」といって、ローンが通らなかった場合には契約は白紙撤回できるという内容がありますので買主さんは安心ですが、売主さんにとってはちょっと不安が残りますね。
このように、市街化調整区域の物件は、ただ、生活が不便だから売りにくいというだけでなく、「建て替えが大変」「ローンも難しい」という問題点もあります。
ただし、人口が減っているような市町村では、市街化調整区域でも家の建て替えがそれほど難しくないように許可基準が緩くなっている場合があります。
栃木市も比較的緩やかなです。
役所で調べるにも、たくさんの資料を集めて相談に行くので難しいので、不動産屋さんや建築屋さんに調べてもらうのが一番ですね。
最近は役所の職員さんも丁寧ですので、
「どうやったら家が建ちますか？」
とぶっちゃけて聞いても一生懸命教えてくれるようです。
ただし、市街化調整区域の物件は不動産価値は低いので売買価格も安くなります。不動産屋さんの仲介手数料は売買価格に比例しますので、不動産屋さんによっては敬遠されてしまう場合もあります。
市街化調整区域の方が調査が難しく大変な仕事なのに、報酬は少ないといった事になりますので仕方がないかもしれません。
弊社ではそんなことありませんので、遠慮なく、どんどんご相談ください。
ここまでの内容を聞くと、市街化調整区域の空家じゃ売れないから諦めようと思ってしまうかもしれませんね。
でも、それはもったいないですよ。
一時期みたいな、田舎暮らしブームとまではいきませんが、今の時代でも田舎ぐらいを望んでいる方はいらっしゃいます。
特に、栃木市は「住みたい田舎ランキング」で毎年上位になっている街ですので需要は必ずあります。
市街化調整区域はローンが組みにくいですが、その分、売買価格も下がれば、現金で買われる方も多くなるのでそれほどマイナス要因にもなりません。
価格が安ければ
「取りあえず買っておこうかな」
と言ってくれるお客様もいらっしゃいました
※弊社で田舎暮らし物件を購入された方は半分以上の方が現金で購入されています
市街化調整区域の空家をお持ちの方は、諦める前に、不動産屋さんに相談して一緒に方法を考えてみましょう。
